典型案例 | 公共绿地到底属于谁？

案情介绍

2019年1月，彭某某购买某城市花园小区住房一套。同年6月初，彭某某在装修中擅自改变房屋入门方向，侵占原大门前方2.32平方米公共绿化带，并拆除了房屋正后方7.6平方米公共绿化用于修建自家花台。小区其他业主对此大为不满，多次向业主委员会和物业服务公司反映，要求制止彭某某侵占公共绿地和擅自改变房屋外观的行为。6月底，物业公司向彭某某发出《装修整改通知》，要求彭某某将房屋结构和公共绿地恢复原状，但彭某某置之不理。7月17日，在业主一再要求下，小区业主委员会向重庆市渝北区人民法院提起诉讼。

调解过程

1.分析研判，诉前分流。立案人员分析认为，本案业主委员会与业主之间关系特殊，彭某某将长期居住生活在小区，若双方矛盾激化，彭某某难以与其他业主共同相处，影响小区和谐稳定。即使判决支持了业主委员会的诉求，执行阶段亦会大伤和气，难以达到司法效果与社会效果的统一。经引导，业主委员会同意先行诉前调解。登记后，该案通过“易解”平台委派到重庆市渝北区诉前纠纷人民调解委员会开展诉前调解工作。

2.实地查看，代表助力。人民调解员陈传富在“易解”平台查看案卷材料后，当日便与业主委员会代表周某以及彭某某约定时间到小区现场实地查看。同时，陈传富了解到市人大代表邓明鉴十分关注本案进展，便邀请代表共同参与、指导调解。7月底，陈传富和邓明鉴代表十天内四次到达小区现场组织调解。彭某某认为，原先的大门朝向出行不便才将绿地拆除改造大门，为了美观，又在原先门前的一块空地上搭建了花台，没想到其他业主不仅不理解，还埋怨其私自圈地，拒绝将绿地恢复原状。业主委员会则认为，绿地是全体业主共有的，未经全体业主表决同意，不能擅自改变绿地用途。

3.分别施策，释法解疑。双方各执一词，互不相让，剑拔弩张之际，陈传富和邓明鉴代表立即中止调解，分开双方，采取“背靠背”调解的方式，分别施策开展工作。陈传富将彭某某请到一边，详细讲述并解读了《中华人民共和国物权法》关于业主享有的建筑物区分所有权的相关规定，表明彭某某在方便自己的同时应遵守法律规定。邓明鉴代表则与业主委员会的周某促膝长谈，引导周某从维护小区长期和谐稳定的大局出发，劝导业主委员会适当宽容，预留一定时间让彭某某接受建议。

4.明理释怀，息诉止争。经过多番沟通，彭某某逐渐认识到自己的想法不能强加于别人身上，公共绿地虽然无人实际使用，但任何业主都不能肆意改变绿地用途，彭某某同意拆除门前花台，恢复原有绿地。双方达成一致意见：彭某某于2019年8月5日前将公共绿地恢复原状。业主委员会积极协调物业管理公司组织施工，配合彭某某拆除花台。最终，彭某某于2019年7月28日提前拆除花台，将绿地恢复原貌。

法律分析

根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。因此，彭某某在装修时改变房屋入门方向，侵占原大门前方公共绿化带，并拆除房屋后方7.6平方米公共绿化面积用于修建自家花台的行为侵犯了其他业主的共有权。即使彭某某为了生活便利，欲改建公共绿地，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案彭某某并未征得其他业主同意，不得擅自改变公共用地用途，应恢复绿地原貌。

推荐意见

本案案情相对简单，法律关系也不复杂，但矛盾纠纷涉及小区业主生活安宁和社会稳定，如处理不当，简单判决，不利于小区业主关系的缓和。为此，调解人员积极邀请人大代表作为特邀调解员参与诉前调解，深入了解基层群众民意，在分清是非的基础上，抓住主要矛盾积极与双方沟通，措施得当，最终双方纠纷得到化解，彭某某也从心底明白自己行为的不当之处，提前恢复小区绿地，业主间关系的裂缝得到有效修复，取得了良好的法律效果和社会效果。

案例评析

本案的成功调解，有效改善了小区业主的居住环境，缓和了业主之间的紧张关系，维护了小区的和谐稳定，本案调解具有以下几个亮点：
1.做好纠纷分流，抓住矛盾症结。本案的矛盾纠纷涉及小区业主生活安宁和社会稳定，考虑到业主委员会与业主的长久关系，选择诉前调解化解纠纷较为适宜。人民调解员通过多次实地查看纠纷现场，与当事人面对面交流，充分听取双方意见，摸清纠纷来龙去脉，准确抓住问题症结。

2.巧用背靠背调解，缓解对立情绪。睦邻友善是中华民族的传统美德，也是社会主义核心价值观的重要体现。本案小区业主本该友善相处，但因个别业主的一己私利导致其与全体业主的合法权利形成对立，使得双方争执不下，激烈对抗。灵活巧妙运用背靠背调解方法，极速降温双方对抗情绪，分别挖掘利益共同点，促进全体业主和谐友善相处。

3.发挥人大代表作用，助力基层治理。人民调解员充分加强党委、政府同人民群众的联系，积极邀请人大代表作为特邀调解员参与诉前调解，听民声、察民情、解民忧，是代表、委员履行监督职责，人民法院发挥司法职责的双向促进。