当前,中国房地产市场低迷,民营巨头纷纷倒下,行业系统性的风险非常大,于是,寻找到安全、可靠、快速见效的房地产和片区开发工具非常重要。
房地产下一步何去何从?
(图:图虫)▼
7月21日,国务院常务委员会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,被业内冠以“棚改2.0”的称呼。
为什么要推动城中村改造?如何保证城中村改造的执行效果不走样?未来城中村的方向在哪里?
城中村会迎来新一波拆迁吗?
(图:图虫)▼
城中村是在中国城镇化快速发展的产物。1998年,中国正式取消了持续几十年的福利分房制度,全面推行住房公积金制度,开放了商品房市场,也从此开启了城镇化的高潮。许多农村被快速扩张的城市裹挟在其中,成为城中村。
让人眼花缭乱的城中村
(横屏 广州城中村鸟瞰 图:图虫)▼
根据东吴证券的估计,中国超大城市和特大城市中的城中村规模预计达到11.2亿平方米,影响6225万人,其内核有两大具体的特征:一是城,二是村。
城中村,到底是城还是村?
(横屏 珠三角地区城中村 图:图虫)▼
城中村其实是一个非常中国化的概念,因为《中国土地法》规定,中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。也就意味着,从所有权上来讲,仅存在两种权属:国有土地和集体土地。城中村是在城(国有土地)中的村(集体土地),因此也就具有了特殊性。
在快速城镇化的阶段,城市规模在短短20年时间快速扩大,很多原本属于城市近郊的村落,被城市发展包围起来,形成了“围墙外欧洲、围墙内非洲”的情况。
CBD光鲜亮丽的背后
是城中村黯淡无光的隐忧
(广州城中村 图:壹图网)▼
但城中村的土地属性属于集体土地,土地所有权归村集体所有,这就导致村集体土地无法直接进入市场交易,无法通过适用于国有产权“招拍挂”的方式进行建设。
虽然从2014年开始,就有集体土地入市政策的试点,但是开展得比较谨慎,各地将城中村集体土地进入市场交易看作是降低周围国有土地地价的行为,所以阻力很大。
城市建设的资金主要来源于卖地收入
土地一旦卖不动或者卖的便宜
城建就有点推不动了
(图:上海临港新城)▼
所以,此次推动城中村改造,与棚改1.0最大的差别点是产权的差别。棚户区改造不改变土地性质,而是通过改变住宅的容积率水平来达到居住条件提升的目的。
那么,改造后的土地是否可以进入市场?入市的名义是集体土地还是国有土地?这决定了企业推动城中村改造的动力和整个政策工具的有效性。
其实,城中村改造的背后,是中国房地产的整体逻辑变化。韩国之前也经历了类似的房价快速暴涨的阶段。
后来推动韩国房地产市场平衡发展的工具叫做“7030”,即《住宅法》规定,一个项目建设的70%是保障住房,面积以70-80平米为主,由大韩住宅公社开发。余下的30%是商品住房,按照市场价格可以自由波动。在韩国,有“70归于上帝,30归于凯撒”的说法。
首尔的万家灯火
离不开“7030”政策的保障
(横屏 图:壹图网)▼
对于占比70%的这类保障性住房,在开发完成后政府部门会进行审计,利润率必须控制在5%内,如果超过,会面临罚款。但保障性住房的品质非常好,不亚于商品房,不会出现类似于国内挖一个水池就说是湖景,插几根树苗就是森林的情况。
首尔品质良好的保障性住房
(图:twitter)▼
而当前的中国房地产市场同样面临转型,所以城中村改造,与最近陆续出台的“认房不认贷”完全不同,并不是提高房价的救市行动,而是再平衡“公平与效率”的政策工具。
中国的房地产市场,未来会越来越接近新加坡和韩国新模式,“保障性住房”将成为主流。城中村改造,最大的受益者将是村民和村集体。在目前的政策推动下,通过提升居住密度,用多出来的居住空间,来扩大保障性住房。
有“最美公租房”称号的北京百子湾公租房
是我国近年来品质不断提升的保障性住房代表
(百子湾公租房鸟瞰 图:twitter)▼
值得注意的是,此次城中村改造有三大重要因素。
首先是仅限于“超大、特大城市”。7月21日国务院常务会议审议通过的指导意见中,将城中村改造范围严格限定在超大城市与特大城市中。
根据2014年11月发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》,城区常住人口1000万以上的城市为超大城市,城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。
我国城市规模划分标准
这次城中村改造的范围仅限超大及特大城市
(图:中国政府网)▼
根据《中国人口普查分县资料——2020》,全国有超大城市7个,特大城市15个。
中国超大及特大城市分布图▼
换而言之,本次城中村改造将严格限定在以上22个城市内进行。超大城市和特大城市的区域首位度都非常高,对周边地区甚至全国都具有非常强的吸引力,因此对于房地产的需求也格外旺盛,大量刚需型、改善型居住需求等待被释放。
城区常住人口在500万以下的大城市、中等城市和小城市,其中一大部分已经出现收缩状态,人口减少,过去新建商品房供应过剩,去库存过于困难,再进行新的城中村改造缺乏动力,也难以平衡整体资金。
中小城市规模逐渐收缩
(鹤岗市中心鸟瞰 图:图虫)▼
其次,为了促进城市内部均衡发展,推动城市住房体系走向更加健全,此次城中村改造,还将与保障性住房建设相结合。
过去各类社会保障房建设往往都是依靠政府出让国有土地,房企拿地之后进行商品房+回迁房+保障房的配建,这就导致两个比较不可调和的问题:
一是很多地区出现了商品房住户与保障房住户的隔离情况,因此也出现了很多冲突。二是保障房的配比产生的成本转嫁到了所在地的商品房上,降低成本成为保障房建设中最大的需求,于是出现了大量质量品质不佳的保障房。
保障房的成本转嫁给了商品房
开发商为了回本就要把商品房建得又高又密
而保障房的质量也往往让人堪忧
(广州高层住宅鸟瞰 图:图虫)▼
未来“人人有房住”将成为常态,北京、上海、深圳这三个城市在2017年开始就确定了土地供给的60%是政策性住房,深圳更将在三年内建设筹集46万套(间)超过2000万平米保障住房。
在自己奋斗的城市有一个家
大概是每个北漂、沪漂和深漂的梦想
(北京CBD远眺 图:图虫)▼
由于城中村是集体土地,土地成本相较于国有土地仅仅是三分之一甚至更少,在集体土地上建设的房子作为保障房进行销售,同时在转卖条件和价格上进行严控,这样就既能增加整体住房供给,也可以调控整体房地产市场价格,同时也完成对于“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多”的城中村改造,可谓一举多得。
第三,此次改造将引导房地产企业走向“持续慢盈利”。
大拆大建的时代结束了
房地产行业需要新的发展模式
(图:图虫)▼
许多房地产企业过去已然习惯了高周转和快速盈利,但我们不应该把市场和趋势误解成为企业战略的正确。当城镇化速度和发展质量的需求出现变化的时候,就需要越来越多的房地产企业关注持续慢盈利。
此次城中村改造,也许会探索出一套未来的卖房模式——卖房子不再是过去的“一锤子买卖”,更多的房地产企业将会将盈利的重点从开发高周转转向生活服务的慢盈利,走向持续经营、持续服务、持续盈利。
除了收租和赛龙舟
城中村也要积极探索新的发展模式
(广州城中村赛龙舟 图:图虫)▼
利用这项政策工具,推动城中村居民改善民生,提升村民的居住条件,也利用村级公司或镇级联营公司通过分红形式为村民提供持续收入。
从产城融合的角度来看,各地城中村的需求点也各不相同,往往城中村还是城市重要的产业发展基地,尤其是广东的城中村,现在往往已经形成村级工业园。
广东全国第一的工业产值
离不开村级工业园的助力
(佛山市顺德区鸟瞰 图:图虫)▼
如何利用此次城中村改造,推动工业园区整合、工业上楼等,就成了城市经济密度提升的关键措施。带动一批优质的工业地产企业获得业务,也有利于打造城市新的产业功能区。
城中村对于中国城市其实是非常具有意义的产物,展望未来,我们似乎可以推断要未来的城中村需要处理好几个问题:
探索城市公平治理:城中村往往是城市低收入居民居住的场所,也是城市中低成本中心,如何在改造过程中,为低收入群体做好保障。不能仅仅是简单的腾退外迁,为低收入者找到高性价比的居住空间,否则将会是整个城市付出更高的经济成本。
城中村凭借其较低的房租
为低收入人群提供了临时的居所
(广州城中村 图:图虫)▼
探索未来城市运营:中国虽然进入了房地产低迷交易的阶段,但是居民对于“住得好”的需求会一直存在,这互换房地产市场出现更多能够持续服务的需求,可能有越来越多的地产商从“快开发”转向“慢服务”。
大规模的城市建设告一段落
提高居住品质的需求会持续存在
(深圳福田区CBD 图:图虫)▼
探索村民的持续收入:城中村的“集体属性”,此次改造也许会孵化一批村级或镇级联营企业,这类企业具有很强的投资属性、运营属性,我们该关注这类企业如何在透明公平的基础上,推动城市更好的发展,也持续的为村民提供收入来源。
混乱不是深渊,而是阶梯。当下市场普遍信心不足,但危险和机遇永远伴随而来,我们期盼各个城市用好城中村改造这项政策工具,为更多的人提供美好生活,为经济带来新的发展引擎,为我们的城市探索更多“公平”和“效率”,也守护好我们的家园。
END
股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权,通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式,总股本同时增加。股权融资的特点决定了其用途的广泛性,既可以充实企业的营运资金,也可以用于企业的投资活动。特点:(1)长期性。股权融资筹措的资金具有永久性,无到期日,不需归还。(2)不可逆性。企业采用股权融资勿须还
2024-10-22 10:30:09《人体损伤致残程度分级》的理解正文:2016年4月18日,最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部、司法部联合发布了《人体损伤致残程度分级》(以下简称《新残标》),并将于2017年1月1日起正式实施。作为人身损害赔偿法律实务中的重要鉴定标准之一,《新残标》的发布备受瞩目。从技术的层面上,《新
2024-10-22 10:15:14利润分配的账务处理怎么做 1.净利润转入利润分配 会计期末,企业应将当年实现的净利润转入“利润分配——未分配利润”科目,即: 借:本年利润 贷:利润分配——未分配利润 如为净亏损,则作相反会计分录。 结转前,如果“利润分配——未分配利润”明细科目的余额在借方,上述结转当年所实现净利润的分录同时反映了
2024-10-22 10:00:10求职过程中,很多公司提供一个比较高月薪的offer,但是实际在劳动合同上约定的薪资结构月薪=基本工资+绩效工资+奖金+奖励+罚款+扣款+加班工资+津贴+特别工资,尤其是基本工资只按当地最低标准给,出现绩效工资和津贴的占比远高于基本工资的情况。这样的薪资结构有哪些风险,劳动者该接受吗?第一,单方面变相
2024-10-22 09:45:07在日常生活中,微信转账使用频率很高,但如果不小心转错账,该如何处理以尽量减少损失呢?一般来说,微信转账给自己好友,想要退回不难。如果转错了账,你只需要与好友联系,告知对方不要收款,或要求对方收款后立即退还即可解决。实际上,在收款人确认收款下方,有一个"退还"选项,直接点击即可退款。只要让对方进行这步
2024-10-22 09:30:08话说车辆闯红灯多久能查出来,这个我是身有体会,因为我就有过一次不小心闯红灯了,我是4月8号13点58分闯的红灯,然后4月12号19点10分就收到了违章短信,也就是闯红灯的违章短信,所以车辆闯红灯基本上4天左右就可以查到了,如果车辆绑定有手机的话,可以直接收到违章短信的。所以不用担心是否闯红灯,如果闯
2024-10-22 09:15:09这是许多人关心的问题,也是一个复杂的问题。因为养老金的计算和养老方式的选择,都要考虑很多因素,比如个人的收入、支出、资产、风险偏好、退休年龄、退休地区等。下面,我们就来分析一下这些问题。首先,交15年社保,老了能领多少钱?这要看您的缴费基数、缴费年限、退休年龄、退休地区等因素。一般来说,社保养老金的
2024-10-22 09:00:11在购置税新规定中,汽车购置税是这样计算的,汽车购置税额是征收汽车售价(不含税价)的10%,增值税税率为13%,应税车辆的“计税价格”为纳税人实际支付给销售者的全部价款(即发票最底行的“不含税价”),价格中是不包括增值税税款的,也就是说车辆购置税=应税车辆的计税价格x税率。一、对购置日期在2022年6
2024-10-22 08:45:08通常伤情鉴定是由司法部门向鉴定机构提出,也可以委托律师。但如果受害者拿到伤情鉴定结果之后认为结果跟自己的伤势不符合,可以选择重新鉴定,也可以通过法律途径进行维权。那么伤情鉴定中有哪些分类?或许结果跟我们之前想象的不太一样。 【重伤】使人肢体残废、毁人容貌、丧失听觉、丧失视觉、丧失其他器官功能或
2024-10-22 08:30:14一、定金罚则概述(一)概念协议双方当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。(二)定金的分类及对应定金罚则适用的法律规
2024-10-22 08:15:07