集体经营性建设用地可以出让和转让吗？

一、什么是土地出让和转让？

严格来说，土地出让与转让的说法并不准确，规范的表述是土地使用权出让与转让。因为我国实行的是社会主义公制，土地的所有权属于国家或者集体，不得买卖或者以其他方式流转交易，但土地使用权可以。

土地使用权出让与转让是两个互相联系但有实质区别的法律概念，前者是指土地所有者（国家或者集体）将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向其支付土地使用权出让金的行为；而后者是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权出让只存在于土地一级市场，体现的是土地所有者与土地使用者的关系；土地使用权转让则只存在于土地二级市场，体现的是土地使用权人之间的交易行为。

二、集体经营性建设用地入市试点

长期以来，我国对国有土地和农村集体土地实行两套不同的监管制度，农村集体土地只有通过国家征收，农用地还须经过农用地转用审批，转为国有建设用地方能进入土地市场进行交易。

2015年3月25日，我国正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革“农村土地制度三项改革”试点工作。

2015年6月，原国土资源部确定了15个集体经营性建设用地入市制度改革试点县（市、区），试点期限至2017年12月31日。2016年9月又扩大到全部33个试点县（市、区），试点期限延长至2018年12月31日。佛山市南海区是上述33个试点县（市、区）中广东省唯一的试点县（市、区）。

为做好试点工作，原国土资源部研究制定了《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》（国土资发〔2015〕35号），印发了《关于深化统筹农村土地制度改革三项试点工作的通知》，财政部等有关部门出台《农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法》等配套制度。

这一轮试点结束后，试点经验已在2019年《土地管理法》修正时得到充分体现。

2022年9月6日中央全面深改委第27次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》。

2023年3月1日，自然资源部再次启动试点工作。

从自然资源部办公厅、国家市场监管总局办公厅2023年2月28日印发的《〈集体经营性建设用地使用权出让合同〉〈集体经营性建设用地使用权出让监管协议〉示范文本（试点试行）》（自然资办发〔2023〕9号）以及自然资源部部长王广华在2023年7月11日国务院新闻办举行的新闻发布会上的介绍来看，目前仍处于深化农村集体经营性建设用地入市试点阶段。

三、2019年《土地管理法》修正后的全面放开

我国首部《土地管理法》是1986年6月25日审议通过，1987年1月1日施行的。36年来，伴随着我国改革开放和土地使用制度进程，先后经历了1998年的全面修订和1988年、2004年、2019年的三次修正，逐步确立和完善了我国的土地管理法律制度。

2019年修正的《土地管理法》最大的亮点就是删除了原《土地管理法》第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，并在第63条、第64条增加了关于“集体经营性建设用地入市”的规定，从而为集体经营性建设用地进入土地市场扫清了法律障碍。

根据上述规定，集体经营性建设用地使用权通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用，从而进入土地一级市场，但应具备以下四个条件：一是建设用地依法属于集体所有，并符合当地政府确定的土地利用总体规划、城乡规划；二是建设用地用途被相关规划确定为工业、商业等经营性用途；三是建设用地经依法登记为集体经营性建设用地；四是经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。同时，土地使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，从而进入土地二级市场。

这是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价、同等入市的二元体制，为推进城乡融合发展破除了制度障碍。

四、结语

综上，虽然我国目前仍处于深化农村集体经营性建设用地入市试点阶段，但要注意的是，随着2020年1月1日新《土地管理法》施行，集体经营性建设用地入市已经没有任何法律障碍，除之前批准试点和深化试点的地区之外，非试点地区的集体经营性建设用地也可以入市。

不同的是，非试点地区的入市模式还不能突破现行土地管理法律法规的规定，而试点地区是试点入市的新内容，探索入市的新模式，而非试点能不能入市的问题。

这也是2020年之后，越来越多的非试点地区也出台了有关集体经营性建设用地入市的地方性法规和地方政府规章、地方规范性文件。如《柳州市先行推进农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法》（柳政规〔2022〕18号）、《巴马瑶族自治县集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（巴政办发〔2022〕125号）、《海盐县集体经营性建设用地入市管理暂行办法》（海政办发〔2022〕7号）等等。