北京买房资格 ，看这一篇就够了！

中国的房地产市场，北京向来是压舱石般的存在。

它不被其他城市影响，政策也永远保持自己的节奏。

这几个月，北京的买房政策有所变动，包哥一直在查阅官方资料和文件，将北京最新的买房政策进行了梳理，就想整点对买房人真正有用的。

于是，《2024北京买房政策》，它来了！

关于北京买房的限购、限贷、税费等政策，我们还整理了很多买房人关心的具体问题，放在每个表格下面的问答环节。

1.以“家庭”为单位，具体怎么划分？

答：以家庭为单位，子女年满18岁可算另一个家庭。

也就是说，一个户口本上的家庭成员，只要年满18周岁，都可能拥有“购房资格”。

还有一种特殊情况，就是已成年未就业的家庭成员购房，不管是不是一个户口本，只要家庭名下有房，再买都算二套。

这一条目前还没有放开，至于具体怎么实施还要看各大银行的政策与标准。

2.除“京籍家庭”外，其他几类人有什么特殊性？

答：除“京籍家庭”外，其他的购房主体都可以称之为“非京籍家庭”，只不过这里的非京籍家庭是广义的，它包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有北京工作居住证的家庭、港澳台侨家庭、外籍家庭，还有非京籍普通家庭。

除非京籍普通家庭外，其他几类非京籍家庭都有一定的身份特征，不过普通人可以依靠自身工作，在北京办理工作居住证。

3.北京市工作居住证有什么用？办理有什么条件？

答：持有北京市工作居住证的家庭，在买房方面可享受京籍家庭同样的待遇。

此外，其子女在京入托、入中小学就读，免收借读管理费。还可以在北京办理因私出国商务手续、驾驶证机动车登记手续、创办企业、参加北京人才培养计划等。

至于办理条件，主要有3个，满足其一就可申请：

1)具有2年以上工作经历并取得学士（含）以上学位的人才；

2)具有中级（含）以上专业技术职称或相当资格、资质的人才；

3)对首都经济和社会发展做出突出贡献及特殊领域、特殊行业的紧缺急需人才。

条件看似比较宽松，但是北京市工作居住证个人不能办理，需要你的聘用单位申请，而政策对聘用单位的要求极为严苛，必须是：

符合城市功能定位和首都经济发展方向及产业规划要求的本市行政区域内具有法人资格的企事业单位、民办非企业单位、社会团体，外国（地区）、外埠在京设立的非法人分支机构。

所以，对非京籍普通家庭来说，纳税和社保仍然是取得购房资格的主要方式。

4.连续60个月缴纳个税或社保的标准是什么？

答：只要个税或社保，其中任何一个达到要求，便可获得北京买房资格。

个税方面和社保，指从申请月的上一个月开始，往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税和社保。

自2012年12月18日起，补缴社保不予认可。

5.什么情况下补缴个税或社保，不影响买房资格？

答：不影响购房资格获取有两种情况。

个税方面和社保方面：对于因工作变动、单位注册地发生变更、扣款失败等原因造成未缴或补缴个人所得税且不超过3个月的，视为连续缴纳。

注意，个税与社保补缴时间都不能超过3个月，否则会失去北京购房资格。

1.什么是“通州双限”？

答：所谓的“通州双限”，就是在通州买房，不仅要遵循北京的限购政策，还要满足通州本地的附加政策，“双限”可谓全宇宙最严。

非京籍普通家庭想在通州买房，不仅要满足北京连续60个月缴纳个税或社保的要求，还要满足近3年在通州连续缴纳社保或个税。

当然，持有北京工作居住证、港澳台侨家庭、外籍家庭等，满足北京限购大条件，就可以在通州购买一套房。

2.北京经开区原来通州部分，现在买房还双限吗？

答：2022年11月8日，划归北京经开区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）的商品住房买卖，执行北京经开区商品住房政策有关规定。

这78平方公里，之前的商品房买卖政策，执行的是全宇宙最严格的“通州双限”。而政策松绑后，经开区台湖、马驹桥将实行普通的北京全域通用的限购政策。

也就是说，经开区已经完全“独立”出来。

1.什么是“认房不认贷”？

答：这个概念其实是基于之前“认房又认贷”政策。

之前，在北京买房，1要审核在京有没有房，2要审核全国的贷款情况，二者必须都满足条件。即使你在北京没房，但全国还有房贷，或者有房贷记录，再买房都算二套。

2023年9月1日，北京官宣“认房不认贷”。

所以现在，判定在北京买房是首套还是二套，只要看你在北京有没有房就好了。

这里说的首套、二套，关系最大的就是二者的首付和利率不同。

2.“离婚不满一年”名下无房，再买房算几套？

答：算二套。

对于离婚一年内的房贷申请人，各商业银行和公积金中心应参照二套房信贷政策执行。这一要求仍然执行的是2017年北京317新政，没有变化。

3.离婚对在北京买房有什么影响？

答：北京在2021年8月份对离婚买房情况有专门规定：2021年8月5日起夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在京购买住宅（含未成年子女）。

1.什么是“LPR”？

答：LPR是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。

LPR是变化的，每个月20号都会公布新的LPR。2023年11月20日，贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.45%，5年期以上为4.2%。

北京实行的房贷利率是根据LPR+基点组成，首套和二套所加的基点不同。

2.多大年龄就不能办理房贷了？

答：按照银行个人贷款的规定，在中国贷款的年龄限制是18周岁以上，65周岁以下，个别银行可能有所不同，具体要求建议咨询办理银行。

3.北京房贷最多能贷多少年？

答：房贷无论是商业贷款、公积金贷款或者是组合贷款，最长都是25年。

4.北京目前公积金住房贷款利率是多少？

答：首套3.1%，二套3.575%。

5.目前北京公积金贷款，首套、二套怎么判定？

答：认房认公积金贷款记录。

如果名下无房，但有公积金贷款记录，再使用公积金贷款，则按照二套利率计算。

还需要注意的是，如果上一笔公积金贷款还未还清，是不允许再用公积金贷款的，必须得还清。

公积金贷款“认房认公积金贷款记录”政策，是在9月1日北京官宣“认房不认贷”后两个月才开始执行。

6.公积金贷款额度如何计算？

答：1)按月缴存额计算：借款人月还款额占月收入不超过60%。

2)按缴存年限计算：每缴存 1 年可贷10万元，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，缴存年限的计算以缴存年限较长的一方为准。

3)按户籍计算：东城、西城户籍的借款人在城六区以外购买首套住房，贷款额最高可上浮20万。

1.“普宅”与“非普宅”认定标准有什么用？

答：认定标准主要是对买房的首付比例有影响。

在北京，买首套房，普宅首付比例为35%，非普宅则为60%；二套更吓人，普宅首付比例40%，二套高达80%。

北京关于“普宅非普宅”认定标准，已经10年没有变化了。

1.购买新房都要交哪些税？

答：契税、印花税、专项维修基金、物业管理费、交易手续费。

2.购买新房各种税怎么算？

答：新房契税相对较好算，为新房成交价×对应税率。

印花税，新房成交价×0.05%。

专项维修基金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

1.二手房交易需要交哪些税？

答：契税、增值税及附加、印花税、个人所得税、物业管理费、交易手续费。

相比新房，二手房可能要多交个人所得税、增值税及附加。

2.二手房交易税费中都有些什么概念？

答：二手房交易中，不仅税的种类多，且计算方法比较复杂。

在缴税时，税务部门会按照“核定价”与“网签价”中谁价格高的原则确定“计税依据”。

其中，增值税及附加的计算中有一个概念：计税价格

网签价高于核定价时，计税价格为网签价；

网签价低于核定价时，计税价格为核定价。

3.二手房交易中契税怎么算？

答：若网签价高于核定价：契税=（网签价-本次增值税）×税率；

若网签价低于核定价：契税=核定价/1.05×税率。

4.二手房交易中增值税及附加怎么算？

答：A、房屋产权满两年

普宅：免征；非普宅，按照差额征收。

B、房屋产权不满两年

增值税及附加=计税价格/1.05×（5%+0.6%）

5.二手房交易中个人所得税怎么算？

答：产权满五唯一，免征；产权不满五或不唯一，均需缴纳个人所得税。

A、差额个税：在可以追缴到房屋原值的房屋需缴纳差额个税，税率为20%。

B、全额个税：不能追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单组缴纳全额个税（通常为公房或老房），税率为1%。

二手房交易的税费计算很繁杂，具体的，包哥给大家做了个图：

6.什么是“满五唯一”？

答：满五唯一，即你所在城市，你家庭名下只有1套房子，且房产证已经满五年。

“满五唯一”主要用于二手房交易中，个人所得税的缴纳方面。

7.哪些情况下买房可以申请退契税和减免契税？

答：大概有三种情况外加一种特殊情况。

A、出售已购公房前后一年内购买住宅：可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属及直系亲属配偶均可享受（办理有效期3年）；

B、拆迁后购买房屋：如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税（网签价格与拆迁补偿价格之差进行缴税，如果网签价格大于拆迁价格，差额缴税；如果拆迁补偿价格大于网签价格，差额部分可以继续使用）。

C、取消交易：可申请退税（已缴税完成，交易取消或需注销网签）

当然还有一种特殊情况：

2022年9月财政部官网发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

对于2024年，卖一买一退税政策会不会继续实施，还需要等官方再通知。

1.什么是“限竞房、共产房、新型共产房”？可以买卖吗？

答：限竞房，通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。其重点是，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格。

共产房，共产房即共有产权住房,是政府以较低的价格卖给符合条件的保障对象家庭换取一部分房屋产权的房子。

新型共产房，共产房升级版，在准入门槛、出租、出售、再次交易后的房屋属性等方面，都与原有的共有产权房有明显区别。

限竞房、共产房、新型共产房，均可以买卖，不过是在房子房产证满5年后。

此外，新型共有产权房的交易流程、细则目前还没有公布。